Valkuilen bij verhuur, stap er niet in! Deel 2

In mijn vorige blog heb stilgestaan bij de (on)mogelijkheden bij de verhuur van woonruimte waar het de betalingsverplichting van de huurder betreft (https://www.dhcadvocaten.nl/2025/09/30/valkuilen-bij-verhuur-stap-er-niet-in/). Nu zal ik hetzelfde doen, maar dan voor de huur van (overige) bedrijfsruimte.

Verhoging van de huur

Een huurovereenkomst is een duurovereenkomst, die jarenlang kan doorlopen. Het verschil tussen de baten en de lasten kan dan na verloop van tijd groter worden. De belastingen, financieringslasten en de kosten van onderhoud stijgen immers. U wilt daarom de huurprijs verhogen. Wat zijn de mogelijkheden?

Bij zowel de verhuur van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW (winkelruimte) als bij art. 7:230a-bedrijfsruimte (overige bedrijfsruimte zoals kantoren) kan natuurlijk in het contract de mogelijkheid tot het verhogen van de huurprijs worden overeengekomen. Vaak gebeurt dit door aan te knopen bij de CPI. CPI staat voor ‘consumentenprijsindex’. Het is een cijfer van het CBS dat de gemiddelde prijsverandering weergeeft en is een indicator van de inflatie. Dit is een gangbare indexatie, maar anders dan bij woonruimte zijn partijen vrij de hoogte te bepalen, zonder dat er een wettelijk maximum geldt.

Let erop dat het contractueel overeenkomen van een huurverhoging bij overige bedrijfsruimte de enige mogelijkheid is om de prijs aan te passen. Ben je dit als verhuurder vergeten, dan heb je in beginsel pech!

Tip: bij overige bedrijfsruimte heb je als verhuurder wel ruimere mogelijkheden om de huurovereenkomst te beëindigen. Dit kun je als pressiemiddel inzetten om de huurder te bewegen om in te stemmen met een huurverhoging.

Voor winkelruimte kent de wet nog een manier om een huurprijswijziging voor elkaar te krijgen. Zowel huurder als verhuurder kunnen hier een beroep op doen. Als de huurder of verhuurder vindt dat de huurprijs te laag of te hoog is, dan kan om aanpassing worden verzocht aan de rechter. De rechter bekijkt dan wat de gemiddelde huurprijzen voor vergelijkbare winkelruimten ter plaatse zijn. Daarbij baseert de rechter zijn oordeel op een advies van een deskundige, bijvoorbeeld een makelaar. Partijen wijzen deze samen aan. Als dat niet lukt kiest de rechter er een. Om het gemiddelde vast te stellen wordt het gehuurde vergeleken met vergelijkbare panden in de buurt. Bij de beoordeling zijn de ligging, de staat van onderhoud, hoeveel mensen er langslopen, de parkeergelegenheid, en grootte van belang.

Een aanpassing van de huurprijs kan pas worden gevorderd na het verstrijken van de eerste huurtermijn als het gaat om een contract voor bepaalde tijd. Bij winkelruimte is dat meestal vijf jaar. Bij een huurcontract voor onbepaalde tijd kan de huurprijs worden gewijzigd als er minimaal vijf jaar zijn verstreken. Dit geeft de huurder over langere tijd zekerheid bij het aangaan van de overeenkomst. Een nieuwe huurprijs wordt in principe voor vijf jaar vastgesteld.

Huurachterstand

Los van de hoogte van de huurprijs, is het vanzelfsprekend van belang dat die ook op tijd wordt betaald. Als dat niet gebeurt, schiet de huurder tekort in de nakoming van zijn verplichting. De hoofdregel in het contractenrecht is dat de tegenpartij dan de overeenkomst mag ontbinden, zelfs zonder tussenkomst van de rechter. Voor het huurrecht geldt echter dat ontbinding slechts mag plaatsvinden door de rechter en bovendien als de duur en de omvang van de huurachterstand dit rechtvaardigen. Anders dan wij vaak in onze praktijk zien, kun je als verhuurder de huurovereenkomst dus niet zelf beëindigen als de huurder niet op tijd betaalt.

Over het algemeen wordt de huurovereenkomst bij (overige) bedrijfsruimte wel sneller ontbonden dan bij woonruimte. De aanvullende eisen bij woonruimte die ik heb besproken in mijn vorige blog gelden hier immers niet. Toch is een gang naar de rechter altijd noodzakelijk.

Overeenkomen van een boete

Misschien wilt u als verhuurder echter wel helemaal niet dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. In deze tijden van leegstand liggen de betrouwbare huurders van bedrijfspanden immers niet voor het oprapen. Hoe kunt u dan de huurder prikkelen de overeenkomst na te komen? Door een boete overeen te komen! In mijn blog over de verhuur van woonruimte heb ik de mogelijkheden wat betreft het opleggen van boetes uiteengezet. Kort samengevat dient de hoogte van de boete in verhouding te staan tot de hoogte van de achterstand. Daarbij is bij de verhuur van (overige) bedrijfsruimte wel van belang, dat anders dan bij woonruimte de rechter niet verplicht is om dit op eigen initiatief te controleren. Een huurder moet daar dus zelf een beroep op doen en wordt minder geholpen door de rechter.

Samenvattend:

Welke valkuilen hebben we gesignaleerd in deze blog?:

• vergeten om in de huurovereenkomst een indexatie van de huurprijs af te spreken;
• zonder gerechtelijk vonnis zelf overgaan tot ontbinding;
• een boete afspreken die niet in verhouding staat tot de hoogte van de betalingsachterstand. Wilt u geen fouten maken bij het maken van afspraken in een huurovereenkomst? Laat deze dan controleren door DHC Advocaten!