U hebt uw winkel of woning dringend nodig, maar uw huurder weigert te vertrekken, wat nu?

In mijn vorige twee blogs heb ik stilgestaan bij de (on)mogelijkheden om de verhuur van woon- en bedrijfsruimte te beëindigen als de huurder de betalingsverplichting niet nakomt. Wat nou als de huurder wel netjes op tijd betaalt, maar er een andere reden is voor de wens tot beëindiging van de huurovereenkomst? 

Mogelijkheden tot opzegging

Wie onroerend goed verhuurt, zal dat vaak doen op basis van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd of voor langere bepaalde tijd. De einddatum is dan nog ver weg, of soms is die er zelfs niet. Al bladerend door boek 7 van het Burgerlijk Wetboek zou een niet-juridisch geschoolde verhuurder een eenvoudige oplossing kunnen lezen in art. 7:271 BW. Voor zowel het vaste huurcontract als het huurcontract voor bepaalde tijd is daarin geregeld dat deze kan worden opgezegd. In de huurovereenkomst is vaak een opzegtermijn afgesproken. Dit wekt de suggestie dat een verhuurder de overeenkomst met inachtneming van de contractuele termijn kan opzeggen, waarna de overeenkomst na afloop van deze termijn is geëindigd. Wie verder leest, stuit echter op art. 7:272 en art 7:295 BW. Daarin is – eenvoudig samengevat – bepaald dat de huurovereenkomst die is opgezegd pas eindigt als de rechter een vordering van de verhuurder tot het bepalen van de einddatum heeft toegewezen.

Op grond van de wet mag de rechter dat maar in een aantal gevallen doen. Die gevallen verschillen bij de verhuur van woonruimte en winkelruimte, maar er is wel overlap. In de praktijk zijn de belangrijkste gronden waarop de rechter de vordering kan toewijzen:

• als het gedrag of de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals van een goed huurder mag worden verwacht;
• als de huurder het gehuurde zelf dringend nodig heeft.

De eerste grond spreekt voor zich en laat ik hier onbesproken. Wanneer een beroep kan worden gedaan op de tweede grond lijkt eveneens voor de hand liggend, maar hier zitten wel haken en ogen aan. Enkele daarvan behandel ik hierna. In deze blog zal ik stilstaan bij dringend eigen gebruik bij woonruimte. In een volgende blog doe ik dat bij de opties tot beëindiging bij winkelruimte.

Dringend eigen gebruik

Een verhuurder van woonruimte moet voor beëindiging op deze grond stellen en aannemelijk maken:

• noodzaak tot eigen gebruik;
• dat zijn belang bij dit gebruik zwaarder weegt dan het belang van de huurder bij zijn of haar gebruik; en
•  blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.

Eigen gebruik

De verhuurder moet aantonen dat hij het verhuurde nodig heeft voor eigen gebruik. Dat betekent niet per se dat hij er zelf in moet gaan wonen. Hij kan het gehuurde ook aan een ander in gebruik kan geven, als dat zijn eigen belang maar dient. Denk aan het geval dat een verhuurder eigenaar is van twee woningen. In een woning woont hij samen met zijn gezin. De andere woning verhuurt hij. Als de inwonende zoon of dochter zelf kinderen krijgt, kan het in de door het gezin bewoonde woning te krap worden. Het is dan in het belang van de verhuurder dat zijn zoon of dochter met kinderen verhuist naar de verhuurde woning.

Belangenafweging

De belangenafweging dient dusdanig in het voordeel van de verhuurder uit te slaan dat niet van hem kan worden gevergd de huurovereenkomst te laten voortduren. Als de huurder een zwakke gezondheid heeft, weinig financiële middelen bezit en daarnaast al tientallen jaren in het gehuurde woont, terwijl het belang van de verhuurder louter financieel is, dan zal de vordering tot beëindiging waarschijnlijk niet worden toegewezen.

Passend alternatief

De belangrijkste hobbel die echter moet worden genomen is dat de huurder andere passende woonruimte moet kunnen verkrijgen. De verhuurder moet dit aantonen.

Wat passend is hangt af van de omstandigheden van het geval zoals

– de financiële en maatschappelijke positie van de huurder;

– zijn of haar leeftijd en mobiliteit

– hoe lang de huurovereenkomst al loopt,

– de gezondheid van de huurder; en

– de omvang van het eventuele gezin.

Met in achtneming van de persoonlijke omstandigheden van de huurder stelt de rechter wel of geen strenge eisen aan de grootte, aard, prijs en ligging van de vervangende passende woonruimte. De afweging tussen het belang van de verhuurder bij eigen gebruik en het belang van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst is hierop van invloed. Voorbeeld: stel er woont nog één student in een kamer in een groot complex. De huurder weigert te vertrekken en blokkeert daarmee de realisatie van een grote woonvoorziening. In dat geval zal de rechter alternatieve woonruimte voor deze huurder eerder passend achten, vanwege het zwaarwegende belang van de verhuurder.

In het algemeen zal voor een jonge werkende met een modaal inkomen een woning eveneens eerder passend zijn dan voor een groot gezin met beperkte financiële middelen. Dat neemt niet weg dat door het grote (huur)woningtekort het tegenwoordig voor de verhuurder lastig is aan te tonen dat er passende woonruimte voor handen is. Daarom wordt er anders dan vroeger niet veel met succes van deze mogelijkheid gebruik gemaakt.

Conclusie

Er zijn dus weldegelijk mogelijkheden om uw verhuurde woning voor eigen gebruik beschikbaar te kunnen krijgen, maar de drempel daarvoor is hoog. Vooral vanwege de eis van een passend alternatief voor de huurder. Hoewel het woningtekort daalt in Nederland is het nog steeds te groot. Wellicht dat als de overheidsregels die bouw van nieuwe woningen belemmeren worden afgeschaft en de afname van de bevolkingsgroei in Nederland doorzet dat er de komende jaren meer woningen beschikbaar komen. Dan kan er weer meer een beroep worden gedaan op deze beëindigingsgrond.

Hebt u vragen over deze blog in het bijzonder of over de beëindiging van een huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik in het algemeen, dan beantwoordt DHC Advocaten die graag.