Valkuilen bij verhuur, stap er niet in!

I. Inleiding
Verhuurt u vastgoed, dan is er waarschijnlijk negen van de tien keer geen vuiltje aan de lucht. Uw huurder betaalt netjes op tijd, veroorzaakt geen overlast en er ontstaan geen gebreken aan het verhuurde. Soms gaat er echter wel eens iets mis met een geschil tot gevolg. Het oplossen daarvan kost u veel tijd en energie. De hiermee gemoeide kosten kunnen daarnaast uw beoogde rendement onder druk zetten. Binnen onze praktijk zien wij dat geschillen tussen verhuurder en huurder vaak over dezelfde onderwerpen gaan:

• betalingsproblemen;
• overlast; en
• het beëindigen van de huurovereenkomst als de verhuurder het gehuurde zelf wil gebruiken of verkopen.

Vooropgesteld dient te worden dat de wetgever en de rechterlijke macht zowel op nationaal als op Europees niveau huurders ruimhartig beschermen, vooral waar het huurders van woonruimte betreft. De gedachte daarachter is dat verhuurders een machtspositie hebben ten opzichte van huurders. Om het evenwicht te herstellen wordt de contractsvrijheid tussen partijen stevig aan banden gelegd. Je mag dus als partijen niet zo maar alles afspreken.

De regels van het huurrecht veranderen zoals bekend vaak. Regelmatig zien onze advocaten van het internet geplukte modellen voorbij komen waarvan de inhoud in strijd is met de actuele regelgeving. Of die mogelijkheden die u als verhuurder hebt om uw positie te versterken onbenut laten. Hoe voorkomt u dat u in deze valkuil stapt?

In deze blogserie worden diverse valkuilen aangewezen. Als u ze kent, ontwijkt u ze voortaan. Dat scheelt u tijd, energie en geld. Omdat de regelgeving voor verhuur van woonruimte en verhuur van (overige) bedrijfsruimte op punten sterk verschilt, zullen die zelfstandig worden behandeld.

In dit eerste deel van deze serie zal worden stilgestaan bij de (on)mogelijkheden bij de verhuur van woonruimte waar het de betalingsverplichting van de huurder betreft.

II. Betalingsverplichtingen

Huurachterstand

Een van de belangrijkste afspraken van de overeenkomst betreft de betalingsverplichting van de huurder voor het verschafte woongenot. Als een huurder niet op tijd de huurpenningen betaalt, schiet hij tekort in de nakoming van zijn verplichting. De hoofdregel in het contractenrecht is dat de tegenpartij dan de overeenkomst mag ontbinden, zelfs zonder tussenkomst van de rechter. Voor het huurrecht geldt echter dat ontbinding slechts mag plaatsvinden door de rechter en dat dit pas gebeurt bij een huurachterstand van minstens drie maanden. Daar komt nog eens bij dat op grond van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening altijd eerst melding van de huurschuld moeten worden gedaan door de verhuurder bij de gemeente waarin de huurder woont. De gemeente kan dan de schuldhulp opstarten en daarmee een uitzetting voorkomen. Laat de verhuurder na om – na verkregen toestemming van de huurder – deze gegevens met de gemeente te delen, dan wordt de gevorderde ontbinding afgewezen. Zelfs al zijn deze stappen gezet, dan nog is ontbinding overigens niet zo maar te bewerkstelligen. In de praktijk zien wij vaak dat de huurder een omvangrijke achterstand laat ontstaan. Als de verhuurder dan een ontbindingsprocedure start dan wordt de achterstand gauw betaald. De rechter wijst de gevorderde ontbinding dan af omdat erop het moment van de behandeling geen huurschuld meer bestaat. Oneerlijk, maar vaak wel de realiteit.

Wat kunt u als verhuurder dan doen om ervoor te zorgen dat wel steeds tijdig wordt betaald? Een boete overeenkomen!

Overeenkomen van een boete

De mogelijkheden om bij wanbetaling een boete op te leggen en met succes te innen zijn echter beperkt door de rechtspraak. Kort samengevat dient de hoogte van de boete in verhouding te staan tot de hoogte van de achterstand. Is dat niet het geval, dan zal de rechter de vordering tot betaling daarvan afwijzen.

Let bij het afspreken van een boete daarom op het volgende:

• bespreek de boete met de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst en neem deze op in het contract zelf en niet in de algemene voorwaarden;
• spreek geen onredelijk hoog bedrag af (bijvoorbeeld niet de helft van de maandhuur per keer dat er te laat wordt betaald)
• maximeer de totale verschuldigde boetes (bijvoorbeeld maximaal een kwart van de jaarhuur);
• neem een specifieke boete op voor het niet op tijd betalen van de huurpenningen (dus niet één boete voor alle overtredingen van het huurcontract).

Op grond van Europese regelgeving is de Nederlandse rechter bij verhuur van woonruimte door een professionele partij aan een consument verplicht de boetebepalingen ambtshalve  te toetsen. Ambtshalve houdt in dat de rechter deze regels uit zichzelf, ook als er niet door de huurder om wordt gevraagd, moet toepassen. Voldoet de boetebepaling niet aan de gestelde eisen, dan kan de rechter het aanmerken als een oneerlijk beding en de bepaling vernietigen. De boete wordt dan in het geheel van tafel geveegd! Het is de rechter niet toegestaan de boete te matigen.

Verhoging van de huur

Misschien betaalt uw huurder wel netjes maandelijks zijn huur, maar is die inmiddels niet meer kostendekkend. Een huurovereenkomst is een duur overeenkomst, die jarenlang kan doorlopen. Het verschil tussen de baten en de lasten kan dan naar verloop van tijd oplopen. De belastingen, financieringslasten en de kosten van onderhoud stijgen immers. U wilt daarom de huurprijs verhogen. Wat zijn de mogelijkheden?

Zoals bekend dient er bij de verhuur van woningen onderscheid te worden gemaakt tussen sociale huur, middenhuur en woningen in de vrije sector. In welke categorie een woning valt is afhankelijk van het aantal punten dat de woning scoort volgens het woningwaarderingsstelsel. De maximale verhoging bij sociale huur is bij wet geregeld en blijft hier onbesproken. Bij de middenhuur en vrijesectorwoningen bestaat er meer contractsvrijheid, maar die is niet onbeperkt.

Van belang is allereerst dat bij deze vormen van verhuur de huurprijs slechts kan worden verhoogd, als dit is afgesproken in het contract of de algemene voorwaarden. Is dit bij de aanvang niet overeengekomen, dan kan dit later alleen met toestemming van de huurder alsnog gebeuren.

Lopende overeenkomsten

Om te bepalen wat de grenzen zijn bij het verhogen van de huur is van belang of het om een bestaande of om een nieuwe huurovereenkomst gaat.

Voor bestaande huurovereenkomsten geldt er geen wettelijk maximum. Wel is in de rechtspraak de afgelopen jaren de ruimte om afspraken te maken beperkt. Dat zit als volgt. Meestal wordt contractueel een huurprijswijzigingsbeding overeengekomen, zoals dat is gedaan in het veelgebruikte ROZ-model. Op grond waarvan mag de verhuurder dan een jaarlijkse opslag (doorgaans tussen de 3% en 5%) op de huurprijs toepassen bovenop de indexering krachtens de consumentenprijsindex, de inflatiecorrectie. Vorig jaar heeft de procureur-generaal echter aan de Hoge Raad (het hoogste rechtscollege in Nederland) geadviseerd dat een huuropslag van 3% bovenop de inflatiecorrectie in principe is toegestaan. Sindsdien wordt ervan uitgegaan dat een percentage van meer dan 3% riskant is. Een rechter kan een dergelijk beding dan als ‘oneerlijk’ aanmerken en vernietigen. Dit betekent dat niet alleen voor de toekomst het beding niet is toegestaan, maar huurverhogingen die zijn ontvangen op grond van deze afspraak met rente aan de huurder moeten worden terugbetaald. Dat is natuurlijk een horrorscenario!

Nieuwe contracten

Voor nieuwe huurovereenkomsten geldt het bovenstaande eveneens en zijn daarnaast door de wetgever de volgende maxima bepaald:

1. Middensegment: 7,7 % vanaf 1 januari 2025;
2. Vrije sector: 4,1 % vanaf 1 januari 2025.

Dat betekent dus dat de verhoging op basis van het CPI samen met het opslagbeding niet hoger mag zijn dan bovengemelde percentages. Dus als de inflatie bijvoorbeeld 5% is in een bepaald jaar, dan mag de extra opslag bij een woning in het middensegment niet meer dan 2,7% bedragen. DHC Advocaten adviseert daarom het volgende:

Spreek voor de huidige situatie af dat de huurprijs steeds wordt geïndexeerd conform het wettelijke maximum. Dit wettelijke maximum is tijdelijk en eindigt op 30 april 2029. Kom voor het geval dat er geen wettelijk maximum meer geldt overeen dat de huurprijs wordt geïndexeerd conform de CPI-indexering, vermeerderd met een opslagbeding van 3%. Hiermee benut u als verhuurder altijd de maximale ruimte!

III. Afronding

Door slim te contracteren kunt u uw positie als verhuurder versterken. Let er echter wel op dat de rechter kan ingrijpen als u inbreuk maakt op de rechten van de huurder. Dat ingrijpen kan bovendien gevolgen met terugwerkende kracht hebben!

Als u vragen hebt over deze blog in het bijzonder of over verhuur in het algemeen, dan kunt u altijd vrijblijvend contact met ons opnemen.

Mario Biesheuvel